继5月21日华泰姑苏恒泰租赁住房REIT上市首日播种30%涨停后，5月22日，该基金再次以10%的涨幅涨停。另据中指研讨院统计，2025年4月份，前30名集合式长租公寓企业累计开业房源量达132.8万间，较3月份增长约0.9万间。

　　这两种征象，不只流露出本钱市场对住房租赁行业抱有热忱，也展示出长租公寓运营机构拓展营业的主动志愿，可见住房租赁行业迎来兴旺开展。在笔者看来，跟着我国都会住房从“增量扩大”转向“存量优化”新阶段，与已往长租房运营主体沉淀资金过量、收房及运营本钱高、资管形式立异不敷等开展痛点比拟，当前住房租赁行业已显现出三大新看点。

　　第一，租赁需求走向“多样化”，开辟行业新开展空间。都会化历程放慢和生齿构造变革，为住房租赁市场带来增量空间。《2025中国都会长租市场开展蓝皮书》显现，四大一线都会中租房生齿范围靠近4000万人，占比靠近50%。新市民qm球盟会、青年群体住房租赁需求逐步从重视单一寓居功用性转向品格化、多元化，“住房+多元化效劳”成为中心诉求。

　　此次要体如今以下几个方面：其一，人材公寓需求连续扩容。当前，我国计谋性新兴财产和将来财产快速开展球盟会，相干科创企业经由过程补助房钱等多种方法引进和留住高端人材。其二，家庭型租赁需求兴起。年青家庭将来无望成为租赁市场新力量，这将催生大批教诲、医疗和社区宁静等延长效劳需求。其三，高品格租赁寓居需求增加。当前，“好屋子”工程促进，租赁性住房也在向“绿色+智能”晋级，这将有用动员家具、家电换“绿”、换“智”，乃嫡亲子、适宠化革新等，满意租户新需求，拓展新开展空间。

　　第二，租赁住房供给主体愈加多元化，重塑“甜睡资产”代价。在我国今朝的住房租赁市场系统下，长租房供应主体次要包罗保证性租赁住房（以下简称“保租房”）和市场化长租房两类。保租房是由当局政策撑持，市场主体投资建立，用于处理市民阶段性住房艰难的保证性住房qm球盟会，供应工具次要为新市民、青年群体。市场化长租房是由长租机构将收租衡宇停止同一装修后，再租赁给租户。

　　2024年以来，中心及各地屡次说起撑持收买存量商品房用作保证性住房，更有配套金融政策撑持，保租房建立获得了主动停顿。特别是，住建部鼎力撑持处所在收买主体、价钱和用处等方面充实利用自立权，极大地扩大了保租房的供应渠道。

　　在市场供应端，各地量体裁衣探究新开展途径，主动盘活存量“甜睡”资本。长租房运营机构也在停止多元化规划，盘活闲置资产成为其次要扩大路子之一。好比，多地撑持将闲置非寓居衡宇等转化为保租房。鉴于此，各种租赁企业均在深度规划这一赛道，新开项目范例包括保租房、人材专项租赁住房、白领公寓、效劳式公寓等，产物供给构造愈发多元化。

　　在政策连续助力、需求增加的新市场情况下，租赁企业资管才能稳步提拔，其借助智能化运营办理平台，提拔运营服从、效劳才能与红利才能。这为保租房公募REITs（不动产投资信任基金）连续扩容供给了更多优良底层资产。

　　第三，租赁住房REITs扩募，投融资情况连续改进。已往，长租公寓运营机构多是以集约式开展形式支持范围扩大，资金压力大，运营本钱高，红利形式难觉得继。当前，住房租赁市场投融资情况连续改进，突破了这一合作格式。起首，保租房REITs经由过程首发与扩募双轮驱动，为住房租赁行业买通“投融管退”渠道，正成为扑灭行业开展的主要本钱引擎。2025年以来，已上市保租房REITs价钱个人上升，表示优于其他根底设备板块，抗周期属性得到投资者承认。这为以持久主义理念做长租房买卖的企业供给了更多能够性和开展空间。其次，除公募REITs外，住房租赁市场的多元化融资产物展示出微弱的立异生机与潜力，Pre-REITs、ABS（资产撑持证券）、类REITs等东西成为企业优化资金设置的主要手腕，以至有金融机构提出“Pre-REITs+债务联动”计划的可行性。最初，长租公寓资产吸收力凸显，国表里本钱主动规划，投资市场表示亮眼。

　　持久来看，跟着政策撑持加力、供需构造优化，住房租赁行业将兴旺开展，走向愈加安康可连续的将来。