为了标准业主大会和业主委员会的举动，保护业主的正当权益，按照《物权法》和《物业办理条例》等法令法例的划定，我部订定了《业主大会和业主委员会指点划定规矩》，现印发给你们，请贯彻施行。施行中的状况，请实时告我部房地产市场羁系司。

　　第一条为了标准业主大会和业主委员会的举动，保护业主的正当权益，按照《中华群众共和国物权法》、《物业办理条例》等法令法例的划定，订定本划定规矩。

　　第二条业主大会由物业办理地区内的部分业主构成，代表和保护物业办理地区内部分业主在物业办理举动中的正当权益，实行响应的任务。

　　第三条业主委员会由业主大会依法推举发生，实行业主大会付与的职责，施行业主大会决议的事项，承受业主的监视。

　　业主大会和业主委员会该当依法实行职责，不得作出与物业办理无关的决议，不得处置与物业办理无关的举动。

　　第五条业主大会和业主委员会，对业主损伤别人正当权益和业主配合长处的举动，有权按照法令、法例和办理规约，请求截至损害、消弭伤害、解除波折、补偿丧失。

　　第六条物业地点地的区、县房地产行政主管部分和街道处事处、州里群众当局卖力对设立业主大会和推举业主委员会赐与指点和辅佐，卖力对业主大会和业主委员会的一样平常举动停止指点和监视。

　　只要一个业主的，大概业仆人数较少且经部分业主赞成，不建立业主大会的，由业主配合实行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条物业办理地区内，已托付的专有部门面积超越修建物总面积50%时，建立单元该当根据物业地点地的区、县房地产行政主管部分大概街道处事处、州里群众当局的请求，实时报送以下筹办初次业主大会合会所需的文件材料：

　　第九条符分解立业主大会前提的，区、县房地产行政主管部分大概街道处事处、州里群众当局该当在收到业主提出筹办业主大会书面申请后60日内，卖力构造、指点建立初次业主大会合会筹办组。

　　第十条初次业主大会合会筹办组由业主代表、建立单元代表、街道处事处、州里群众当局代表和住民委员会代表构成。筹办构成员人数应为单数，此中业主代表人数不低于筹办组总人数的一半，筹办组组长由街道处事处、州里群众当局代表担当。

　　筹办组该当将成员名单以书面情势在物业办理地区内通告。业主对筹办构成员有贰言的，由街道处事处、州里群众当局和谐处理。

　　前款内容该当在初次业主大会合会召开15日前以书面情势在物业办理地区内通告。业主对通告内容有贰言的，筹办组该当记载并作出回答。

　　第十三条依法注销获得大概按照物权法第二章第三节划定获得修建物专有部门一切权的人，该当认定为业主。 基于衡宇生意等民事法令举动，曾经正当占据修建物专有部门，但还没有依法打点一切权注销的人，能够认定为业主。

　　第十四条业主委员会委员候选人由业主保举大概自荐。筹办组该当核对参选人的资历，按照物业范围、物权份额、委员的代表性和普遍性等身分，肯定业主委员会委员候选人名单。

　　业主大会自初次业主大会合会表决经由过程办理规约、业主大集会事划定规矩，并推举发生业主委员会之日起建立。

　　第十六条分别为一个物业办理地区的分期开辟的建立项目，先期开辟部门契合前提的，能够建立业主大会，推举发生业主委员会。初次业主大会合会该当按照分期开辟的物业面积和进度等身分，在业主大集会事划定规矩中明白补充业主委员会委员的法子。

　　第二十条业主拒付物业效劳费，不缴存专项维修资金和施行其他损伤业主配合权益举动的，业主大会能够在办理规约和业主大集会事划定规矩中对其配合办理权的利用予以限定。

　　第二十二条业主大会合会能够接纳个人会商的情势，也能够接纳书面收罗定见的情势；但该当有物业办理地区内专有部门占修建物总面积过对折的业主且占总人数过对折的业主参与。

　　接纳书面收罗定见情势的，该当将收罗定见书送交每名业主；没法投递的，该当在物业办理地区内通告。凡需投票表决的，表决议见应由业主自己署名。

　　（一）专有部门面积根据不动产注销簿纪录的面积计较；还没有停止注销的，暂按测绘机构的实测面积计较；还没有停止实测的，暂按衡宇生意条约纪录的面积计较；

　　（一）业仆人数，根据专有部门的数目计较，一个专有部门按一人计较。但建立单元还没有出卖和虽已出卖但还没有托付的部门，和统一买受人具有一个以上专有部门的，按一人计较；

　　第二十五条业主大会该当在业主大集会事划定规矩中商定车位、摊位等特定空间能否计入用于肯定业主投票权数的专有部门面积。

　　未到场表决的业主，其投票权数能否能够计入已表决的大都票，由办理规约大概业主大集会事划定规矩划定。

　　第二十七条物业办理地区内业仆人数较多的，能够幢、单位、楼层为单元，推举一位业主代表参与业主大会合会，推举及表决法子该当在业主大集会事划定规矩中划定。

　　第二十八条业主能够书面拜托的情势，商定由其推举的业主代表在必然限期内代其利用配合办理权，详细拜托内容、限期、权限和法式由业主大集会事划定规矩划定。

　　第二十九条业主大会会经过议定定筹集和利用专项维修资金和革新、重修修建物及其从属设备的，该当经专有部门占修建物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主赞成；决议本划定规矩第十七条划定的其他共有和配合办理权益事项的，该当经专有部门占修建物总面积过对折且占总人数过对折的业主赞成。

　　第三十一条业主委员会由业主大会合会推举发生，由5至11人单数构成。业主委员会委员该当是物业办理地区内的业主，并契合以下前提：

　　第三十二条业主委员会委员实施任期制，每届任期不超越5年，可连选蝉联，业主委员会委员具有划一表决权。

　　第三十三条业主委员会该当自推举发生之日起30日内，持以下文件向物业地点地的区、县房地产行政主管部分和街道处事处、州里群众当局打点存案手续：

　　第三十四条业主委员会打点存案手续后，可持存案证实向公安构造申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会任期内，存案内容发作变动的，业主委员会该当自变动之日起30日内将变动内容书面陈述存案部分。

　　第三十七条业主委员会该当根据业主大集会事划定规矩的划定及业主大会的决议召开集会。经三分之一以上业主委员会委员的发起，该当在7日内召开业主委员会合会。

　　第三十九条业主委员会该当于集会召开7日前，在物业办理地区内通告业主委员会合会的内容订定合同程，听取业主的定见和倡议。

　　业主委员会合会该当建造书面记载并存档，业主委员会合会作出的决议，该当有参会委员的具名确认，并自作出决议之日起3日内涵物业办理地区内通告。

　　利用业主大会印章，该当按照业主大集会事划定规矩的划定大概业主大会合会的决议；利用业主委员会印章，该当按照业主委员会合会的决议。

　　第四十二条业主大会、业主委员会事情经费由部分业主负担。事情经费能够由业主分摊，也能够从物业共有部门运营所得收益中列支。事情经费的出入状况，该当按期在物业办理地区内通告，承受业主监视。

　　第四十四条业主委员会委员有以下状况之一的，由业主委员会三分之一以上委员大概持有20%以上投票权数的业主发起，业主大会大概业主委员会按照业主大会的受权，能够决议能否停止其委员资历：

　　第四十五条业主委员会委员资历停止的，该当自停止之日起3日内将其保管的档案材料、印章及其他属于部分业主一切的财物移交业主委员会。

　　第四十六条业主委员会任期内，委员呈现空白时，该当实时补足。业主委员会委员候补法子由业主大会决议大概在业主大集会事划定规矩中划定。业主委员会委员人数不敷总数的二分之一时球盟会，该当召开业主大会暂时集会，从头推举业主委员会。

　　第四十七条业主委员会任期届满前3个月，该当构造召开业主大会合会，停止换届推举，并陈述物业地点地的区、县房地产行政主管部分和街道处事处、州里群众当局。

　　第四十八条业主委员会该当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案材料球盟会、印章及其他属于业主大会一切的财物移交新一届业主委员会。

　　第四十九条物业地点地的区、县房地产行政主管部分和街道处事处、州里群众当局该当主动展开物业办理政策法例的宣扬和教诲举动，实时处置业主、业主委员会在物业办理举动中的赞扬。

　　第五十条已托付利用的专有部门面积超越修建物总面积50%，建立单元未按请求报送筹办初次业主大会合会相干文件材料的，物业地点地的区、县房地产行政主管部分大概街道处事处、州里群众当局有权责令建立单元限日矫正。

　　第五十一条业主委员会未按业主大集会事划定规矩的划定构造召开业主大会按期集会，大概发作该当召开业主大会暂时集会的状况，业主委员会不实行构造召开集会职责的，物业地点地的区、县房地产行政主管部分大概街道处事处、州里群众当局能够责令业主委员会限日召开；过期仍不召开的，能够由物业地点地的住民委员会在街道处事处、州里群众当局的指点和监视下构造召开。

　　第五十二条根据业主大集会事划定规矩的划定大概三分之一以上委员发起，该当召开业主委员会合会的，业主委员会主任、副主任无合理来由不调集业主委员会合会的，物业地点地的区、县房地产行政主管部分大概街道处事处、州里群众当局能够指定业主委员会其他委员调集业主委员会合会。

　　第五十三条召开业主大会合会，物业地点地的区、县房地产行政主管部分和街道处事处、州里群众当局该当赐与指点和辅佐。

　　在物业办理地区内，业主大会、业主委员会该当主动共同相干住民委员会依法实行自治办理职责，撑持住民委员会展开事情，并承受其指点和监视。

　　第五十五条违背业主大集会事划定规矩大概未经业主大会会媾和业主委员会合会的决议，私自利用业主大会印章、业主委员会印章的，物业地点地的街道处事处、州里群众当局该当责令限日矫正，并布告部分业主；形成经济丧失大概不良影响的，该当依法追查义务人的法令义务。

　　第五十六条业主委员会委员资历停止，拒不移交所保管的档案材料、印章及其他属于部分业主一切的财物的，其他业主委员会委员能够恳求物业地点地的公安构造辅佐移交。

　　业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案材料、印章及其他属于部分业主一切的财物的，新一届业主委员会能够恳求物业地点地的公安构造辅佐移交。

　　第五十七条业主委员会在划定工夫内不构造换届推举的，物业地点地的区、县房地产行政主管部分大概街道处事处、州里群众当局该当责令其限日构造换届推举；过期仍不构造的，能够由物业地点地的住民委员会在街道处事处、州里群众当局的指点和监视下，构造换届推举事情。

　　第五十八条因客观缘故原由未能推举发生业主委员会大概业主委员会委员人数不敷总数的二分之一的，新一届业主委员会发生之前，能够由物业地点地的住民委员会在街道处事处、州里群众当局的指点和监视下，代行业主委员会的职责。

　　第五十九条业主大会、业主委员会作出的决议违背法令法例的，物业地点地的区、县房地产行政主管部分和街道处事处、州里群众当局该当责令限日矫正大概打消其决议，并布告部分业主。

　　第六十条业主不得私自以业主大会大概业主委员会的名义处置举动。业主以业主大会大概业主委员会的名义，处置违背法令、法例的举动，组成立功的，依法追查刑事义务；尚不组成立功的，依法赐与治安办理惩罚。

　　第六十一条物业办理地区内，能够召开物业办理联席集会。物业办理联席集会由街道处事处、州里群众当局卖力调集，由区、县房地产行政主管部分、公安派出所、住民委员会、业主委员会和物业效劳企业等方面的代表参与，配合和谐处理物业办理中碰到的成绩。

　　第六十二条业主自行办理大概拜托其他办理人办理物业，建立业主大会，推举业主委员会的，可参照施行本划定规矩。

　　第六十三条物业地点地的区、县房地产行政主管部分与街道处事处、州里群众当局在指点、监视业主大会和业主委员会事情中的详细职责合作，按各省、自治区、直辖市群众当局有关划定施行。

　　第六十四条本划定规矩自2010年1月1日起实施。《业主大会规程》（建住房［2003］131号）同时废除。

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